Leigubremsa og leiguþak eru tvær skyldar en ólíkar leiðir til að stjórna húsaleigu. Þótt markmið beggja leiða sé að halda aftur af hækkunum á leiguverði á leiguhúsnæði eru útfærslurnar ólíkar og áhrif þeirra á húsnæðismarkaðinn umdeild.
Leigubremsa felur í sér lögbundin takmörk á hversu mikið húsaleiga má hækka yfir ákveðinn tíma. Til dæmis getur verið kveðið á um að leiga megi aðeins hækka í takt við verðbólgu, launaþróun eða ákveðið hámarkshlutfall á ári. Leigubremsa stjórnar því fyrst og fremst takmörkunum á hraða hækkana á leiguverði.
Leiguþak felur hins vegar í sér að sett eru bein efri mörk á hversu há húsaleiga má vera fyrir tiltekið húsnæði eða á ákveðnum svæðum. Leiguþak takmarkar þannig ekki aðeins hækkun á leigu heldur sjálft leiguverðið.
Hvað segja fræðin um leigustýringu?
Almennt er talið að leigustýring geti haft jákvæð skammtímaáhrif fyrir leigjendur með því að draga úr hraða leiguhækkana og auka húsnæðisöryggi. Út af þessum jákvæðu skammtímaáhrifum fyrir leigjendur hefur leigustýring verið vinsæl meðal stjórnmálamanna til að auka vinsældir sýnar, því fólk finnur strax fyrir því í heimilisbókhaldinu. Á móti sýnir sagan okkur að langtímaáhrifin eru oftar en ekki neikvæð fyrir húsnæðismarkaðinn í heild þar sem leigustýring geti dregið úr hvata til fjárfestingar í nýju leiguhúsnæði, minnkað framboð leiguíbúða og leitt til lakara viðhalds á húsnæði.
Ein nýjasta og umfangsmesta samantektin á áhrifum leigustýringar er rannsókn Konstantin Kholodilin frá 2024, þar sem farið er yfir niðurstöður fjölda rannsókna um áhrifum leigustýringar. Samkvæmt þeirri samantekt benda rannsóknir til þess að þótt leigustýring virðist vera árangursríkar í að ná markmiði sínu um lægra leiguverð leiði hún einnig til óæskilegra áhrifa s.s. hærra leiguverðs á óstýrðum leikumarkaði, minni hreyfanleika leigutaka og samdráttar í íbúðaruppbyggingu. Hér vegast því á jákvæð og neikvæð áhrif á samfélagið.1
Þá er einnig vert að nefna að í mörgum samanburðarríkjum þar sem leigustýring eða íþyngjandi leigulöggjöf er við lýði er stór hluti leiguhúsnæðis í eigu sveitarfélaga, húsnæðisfélaga eða langtímafjárfesta og skipulagður sérstaklega til útleigu. Í slíkum kerfum eru oft takmarkaðri möguleikar til að færa íbúðir af leigumarkaði og yfir í almenna sölu. Hér á landi er hins vegar meirihluti leiguhúsnæðis í eigu einstaklinga og stór hluti þess eru almennar íbúðir sem geta tiltölulega auðveldlega færst milli leigu- og eignamarkaðar. Áhrif leigustýringar á framboð leiguhúsnæðis gætu af þessum sökum komið fyrr fram hér á landi en í löndum þar sem stærri hluti leiguhúsnæðis er varanlega bundinn til útleigu.
Raunveruleg dæmi
Raunveruleg dæmi um leigubremsu og leiguþök má finna víða erlendis.
Í San Francisco hefur leigubremsa og víðtæk leiguvernd verið notuð fyrir hluta leiguhúsnæðis. Rannsókn Diamond, McQuade og Qian frá 2019 sýnir að leigjendur sem nutu verndarinnar fengu aukið húsnæðisöryggi og lægri leigu til skemmri tíma. Höfundarnir komust þó einnig að þeirri niðurstöðu að leigusalar hefðu brugðist við með því að draga úr framboði leiguhúsnæðis. Rannsóknin metur að framboð leiguhúsnæðis hafi minnkað um um 15% hjá þeim eignum sem urðu fyrir áhrifum lagabreytingarinnar, sem höfundar telja að hafi stuðlað að hækkun markaðsleigu í borginni til lengri tíma.2
Í New York hafa rannsóknir bent til þess að strangar leiguhömlur hafi haft neikvæð áhrif á húsnæðisgæði. Rannsókn Mense og Teyssier (2023) á húsnæði í New York komst að þeirri niðurstöðu að íbúðir sem lúta leigustýringu væru líklegri til að vera í lakara ástandi en sambærilegar íbúðir utan kerfisins, sem höfundar telja samræmist minni hvötum til viðhalds og endurbóta.3
Í Berlín var tímabundið leiguþak, svokallað Mietendeckel, tekið upp árið 2020 og fól meðal annars í sér frystingu eða lækkun leigu á stórum hluta leigumarkaðarins. Rannsókn Hahn, Kholodilin og Waltl (2021) bendir til þess að leiga á íbúðum innan kerfisins hafi lækkað eftir innleiðingu laganna, en jafnframt að framboð leiguíbúða hafi dregist saman og orðið erfiðara að finna húsnæði á leigumarkaði þar sem að hluti leigusala brást við með því að draga úr útleigu eða selja eignir.4
Í Svíþjóð hefur verðstýring á leigumarkaðinum með tímanum skapað vaxandi misræmi milli markaðsvirðis húsnæðis og þess leiguverðs sem greitt er fyrir það. Afleiðingin hefur verið skortur á leiguhúsnæði, hæg uppbygging og langir biðlistar, sérstaklega í Stokkhólmi. Þetta hefur leitt til þess að árið 2024 var meðalbiðtími eftir leiguíbúð í Stokkhólmi 8,8 ár og yfir 800 þúsund manns voru á biðlista eftir húsnæði eða sem nemur 35% af íbúafjölda á svæðinu.5 Áhrifin hafa einnig náð til atvinnulífsins. Spotify gagnrýndi árið 2016 opinberlega húsnæðisskort í Stokkhólmi og sagði hann gera fyrirtækinu erfitt fyrir að ráða alþjóðlegt sérfræðifólk.6
Heimildir:
- Kholodilin, K. A. (2024). Rent control effects through the lens of empirical research: An almost complete review of the literature. Journal of Housing Economics, 64, 101983. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1051137724000020
- Diamond, Rebecca, Tim McQuade og Franklin Qian (2019). The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco. American Economic Review, 109(9), 3365–3394. https://pubs.aeaweb.org/doi/pdfplus/10.1257/aer.20181289
- Mense, Andreas og Maximilian Teyssier (2023). An analysis of the impact of rent control on New York City housing. Empirical Economics, 65, 1341–1367. https://www.rhawa.org/file/secure/shs-rent-control-new-york-study-2019.pdf
- Hahn, A. M., Kholodilin, K. A., Waltl, S. R., & Fongoni, M. (2024). Forward to the Past: Short-Term Effects of the Rent Freeze in Berlin. Management Science, 70, Article 3. https://www.repository.cam.ac.uk/items/7c464906-b665-4d34-be07-d8a3b2a7a270
- OECD. (2025). OECD Economic Surveys: Sweden 2025 – Matching housing supply and demand. OECD Publishing. https://www.oecd.org/en/publications/oecd-economic-surveys-sweden-2025_75e94b2f-en/full-report/matching-housing-supply-and-demand_137c5aa2.html
- The Business Times. (2016, 13. apríl). Spotify threatens to turn its back on Sweden over taxes. https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/consumer-healthcare/spotify-threatens-turn-its-back-sweden-over-taxes