Hvað eru leigubremsa og leiguþak?

10/09/2026 | Fréttir

Leigubremsa og leiguþak eru tvær skyldar en ólíkar leiðir til að stjórna húsaleigu. Þótt markmið beggja leiða sé að halda aftur af hækkunum á leiguverði á leiguhúsnæði eru útfærslurnar ólíkar og áhrif þeirra á húsnæðismarkaðinn umdeild.

Leigubremsa felur í sér lögbundin takmörk á hversu mikið húsaleiga má hækka yfir ákveðinn tíma. Til dæmis getur verið kveðið á um að leiga megi aðeins hækka í takt við verðbólgu, launaþróun eða ákveðið hámarkshlutfall á ári. Leigubremsa stjórnar því fyrst og fremst takmörkunum á hraða hækkana á leiguverði.

Leiguþak felur hins vegar í sér að sett eru bein efri mörk á hversu há húsaleiga má vera fyrir tiltekið húsnæði eða á ákveðnum svæðum. Leiguþak takmarkar þannig ekki aðeins hækkun á leigu heldur sjálft leiguverðið.

Hvað segja fræðin um leigustýringu?

Almennt er talið að leigustýring geti haft jákvæð skammtímaáhrif fyrir leigjendur með því að draga úr hraða leiguhækkana og auka húsnæðisöryggi. Út af þessum jákvæðu skammtímaáhrifum fyrir leigjendur hefur leigustýring verið vinsæl meðal stjórnmálamanna til að auka vinsældir sýnar, því fólk finnur strax fyrir því í heimilisbókhaldinu. Á móti sýnir sagan okkur að langtímaáhrifin eru oftar en ekki neikvæð fyrir húsnæðismarkaðinn í heild þar sem leigustýring geti dregið úr hvata til fjárfestingar í nýju leiguhúsnæði, minnkað framboð leiguíbúða og leitt til lakara viðhalds á húsnæði.

Ein nýjasta og umfangsmesta samantektin á áhrifum leigustýringar er rannsókn Konstantin Kholodilin frá 2024, þar sem farið er yfir niðurstöður fjölda rannsókna um áhrifum leigustýringar. Samkvæmt þeirri samantekt benda rannsóknir til þess að þótt leigustýring virðist vera árangursríkar í að ná markmiði sínu um lægra leiguverð leiði hún einnig til óæskilegra áhrifa s.s. hærra leiguverðs á óstýrðum leikumarkaði, minni hreyfanleika leigutaka og samdráttar í íbúðaruppbyggingu. Hér vegast því á jákvæð og neikvæð áhrif á samfélagið.¹

Þá er einnig vert að nefna að í mörgum samanburðarríkjum þar sem leigustýring eða íþyngjandi leigulöggjöf er við lýði er stór hluti leiguhúsnæðis í eigu sveitarfélaga, húsnæðisfélaga eða langtímafjárfesta og skipulagður sérstaklega til útleigu. Í slíkum kerfum eru oft takmarkaðri möguleikar til að færa íbúðir af leigumarkaði og yfir í almenna sölu. Hér á landi er hins vegar meirihluti leiguhúsnæðis í eigu einstaklinga og stór hluti þess eru almennar íbúðir sem geta tiltölulega auðveldlega færst milli leigu- og eignamarkaðar. Áhrif leigustýringar á framboð leiguhúsnæðis gætu af þessum sökum komið fyrr fram hér á landi en í löndum þar sem stærri hluti leiguhúsnæðis er varanlega bundinn til útleigu.

Raunveruleg dæmi

Raunveruleg dæmi um leigubremsu og leiguþök má finna víða erlendis.

Í San Francisco hefur leigubremsa og víðtæk leiguvernd verið notuð fyrir hluta leiguhúsnæðis. Rannsókn Diamond, McQuade og Qian frá 2019 sýnir að leigjendur sem nutu verndarinnar fengu aukið húsnæðisöryggi og lægri leigu til skemmri tíma. Höfundarnir komust þó einnig að þeirri niðurstöðu að leigusalar hefðu brugðist við með því að draga úr framboði leiguhúsnæðis. Rannsóknin metur að framboð leiguhúsnæðis hafi minnkað um um 15% hjá þeim eignum sem urðu fyrir áhrifum lagabreytingarinnar, sem höfundar telja að hafi stuðlað að hækkun markaðsleigu í borginni til lengri tíma.²

Í New York hafa rannsóknir bent til þess að strangar leiguhömlur hafi haft neikvæð áhrif á húsnæðisgæði. Rannsókn Mense og Teyssier (2023) á húsnæði í New York komst að þeirri niðurstöðu að íbúðir sem lúta leigustýringu væru líklegri til að vera í lakara ástandi en sambærilegar íbúðir utan kerfisins, sem höfundar telja samræmist minni hvötum til viðhalds og endurbóta.³

Í Berlín var tímabundið leiguþak, svokallað Mietendeckel, tekið upp árið 2020 og fól meðal annars í sér frystingu eða lækkun leigu á stórum hluta leigumarkaðarins. Rannsókn Hahn, Kholodilin og Waltl (2021) bendir til þess að leiga á íbúðum innan kerfisins hafi lækkað eftir innleiðingu laganna, en jafnframt að framboð leiguíbúða hafi dregist saman og orðið erfiðara að finna húsnæði á leigumarkaði þar sem að hluti leigusala brást við með því að draga úr útleigu eða selja eignir.⁴

Í Svíþjóð hefur verðstýring á leigumarkaðinum með tímanum skapað vaxandi misræmi milli markaðsvirðis húsnæðis og þess leiguverðs sem greitt er fyrir það. Afleiðingin hefur verið skortur á leiguhúsnæði, hæg uppbygging og langir biðlistar, sérstaklega í Stokkhólmi. Þetta hefur leitt til þess að árið 2024 var meðalbiðtími eftir leiguíbúð í Stokkhólmi 8,8 ár og yfir 800 þúsund manns voru á biðlista eftir húsnæði eða sem nemur 35% af íbúafjölda á svæðinu.⁵ Áhrifin hafa einnig náð til atvinnulífsins. Spotify gagnrýndi árið 2016 opinberlega húsnæðisskort í Stokkhólmi og sagði hann gera fyrirtækinu erfitt fyrir að ráða alþjóðlegt sérfræðifólk.⁶

Heimildir:

1. Kholodilin, K. A. (2024). Rent control effects through the lens of empirical research: An almost complete review of the literature. Journal of Housing Economics, 64, 101983. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1051137724000020

2. Diamond, Rebecca, Tim McQuade og Franklin Qian (2019). The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco. American Economic Review, 109(9), 3365–3394. https://pubs.aeaweb.org/doi/pdfplus/10.1257/aer.20181289

3. Mense, Andreas og Maximilian Teyssier (2023). An analysis of the impact of rent control on New York City housing. Empirical Economics, 65, 1341–1367. https://www.rhawa.org/file/secure/shs-rent-control-new-york-study-2019.pdf

4. Hahn, A. M., Kholodilin, K. A., Waltl, S. R., & Fongoni, M. (2024). Forward to the Past: Short-Term Effects of the Rent Freeze in Berlin. Management Science, 70, Article 3. https://www.repository.cam.ac.uk/items/7c464906-b665-4d34-be07-d8a3b2a7a270

5. OECD. (2025). OECD Economic Surveys: Sweden 2025 – Matching housing supply and demand. OECD Publishing. https://www.oecd.org/en/publications/oecd-economic-surveys-sweden-2025_75e94b2f-en/full-report/matching-housing-supply-and-demand_137c5aa2.html
6. The Business Times. (2016, 13. apríl). Spotify threatens to turn its back on Sweden over taxes. https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/consumer-healthcare/spotify-threatens-turn-its-back-sweden-over-taxes

Mýtur og staðreyndir um leigufélög

10/09/2026 | Fréttir

Í umræðu um leigumarkaðinn hefur stundum verið gefið í skyn að markaðsdrifin leigufélög séu ráðandi afl á markaðnum, beri meginábyrgð á hækkandi leiguverði og skili jafnvel „ofurhagnaði“. Gögn sýna þó að sú mynd er oft einfölduð og að mörgu leyti röng.

Mýta 1: Leigufélögin ráða leigumarkaðinum

Samkvæmt gögnum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) eiga markaðsdrifin leigufélög aðeins um 12% leiguhúsnæðis á Íslandi. Einstaklingar eru hins vegar langstærsti eigendahópurinn með um 60% markaðshlutdeild. Það stenst því ekki að halda því fram að leigufélög „ráði“ leigumarkaðinum þegar nær meiri hluti húsnæðis eru í eigu einstaklinga. Verðþróun og staða leigumarkaðarins mótast fyrst og fremst af almennu framboði og eftirspurn, vaxtastigi og ákvörðunum þúsunda smærri eigenda.

Heimild: Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun

Mýta 2: Leigufélög skila „ofurhagnaði“

Ein staðhæfingin í umræðunni er að markaðsdrifin leigufélög skili „ofurhagnaði“ á kostnað leigjenda. Slík umræða byggir þó á misskilningi um reikningshald fasteignafélaga.

Í ársreikningum fasteignafélaga getur bókfærður hagnaður orðið mikill vegna matsbreytinga á fasteignum. Slíkar breytingar endurspegla hækkun á verðmati eigna en fela ekki í sér að sambærilegt handbært fé hafi orðið til í rekstrinum. Sömu reikningshaldsreglur gilda bæði um markaðsdrifin og niðurgreidd leigufélög. Matsbreytingar hafa því sömu áhrif á hagnað félaga á borð við Félagsbústaði og hefur leitt til þess að þau niðurgreidd leigufélög skila sama „ofurhagnaði“ og þau markaðsdrifnu. Eftir að leiðrétt hefur verið fyrir matsbreytingum og áhrifum dótturfélaga kemur í ljós að stór hluti þessa hagnaðar sem er skráður í ársreikningum er ekki tilkominn vegna hefðbundins rekstrarhagnaðar heldur vegna fyrr nefndra þátta samanber meðfylgjandi mynd.

Heimild: Samstæðuársreikningar Íveru og Ölmu íbúðafélags og ársreikningar Félagsbústaða og Bjargs fyrir árið 2025.

Mýta 3: Leiguverð hefur étið upp kaupmátt

Í umræðunni hefur því verið haldið fram að hækkandi leiguverð hafi „étið upp kaupmátt“ launafólks. Þegar horft er á þróun síðasta áratugar í heild benda gögn þó til þess að laun hafi að meðaltali haldið í við leiguverð.

Milli 2015 og 2025 hækkaði launavísitala um 109% á meðan vísitala leiguverðs hækkaði um 107%. Launavísitala verkafólks hækkaði hins vegar meira á sama tímabili eða um 123%. Fyrrgreindar vísitölubreytingar gefa til kynna að leiguverð í hlutfalli við laun sé að jafnaði lægra en fyrir tíu árum og þá sérstaklega þegar horft er til launaþróunar verkafólks. Á sama tíma hækkaði vísitala húsnæðisverðs um 157% sem þróast oft með sambærilegum hætti og leiguverð þar sem báðar vísitölur ráðast af framboði, eftirspurn og vaxtastigi. Launavísitala hefur í heildina haldið í við vísitölu leiguverðs og í tilviki verkafólks hefur hún aukist umfram leiguverð á tímabilinu. Á móti hafa þessar launavísitölur ekki haldið í við vísitölu íbúðaverðs á tímabilinu.

Heimild: Hagstofa Íslands og Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun

Staðreynd: Framboð skiptir mestu máli

Leiguverð ræðst fyrst og fremst af jafnvægi framboðs og eftirspurnar á húsnæðismarkaði. Á meðan uppbygging húsnæðis heldur ekki í við fólksfjölgun og aukna eftirspurn verður áfram þrýstingur á leiguverð þar sem meiri samkeppni er um hverja íbúð. Til lengri tíma er aukið framboð húsnæðis líklegasta leiðin til að bæta stöðu leigjenda. Til þess þarf umræðan um leigumarkaðinn að byggjast á gögnum, samhengi og heildarmynd fremur en einföldum slagorðum.

Markaðsdrifin leigufélög eru lítill hluti markaðarins

10/09/2026 | Fréttir

Umræða um íslenskan leigumarkað hefur undanfarin ár oft snúist um markaðsdrifin leigufélög og áhrif þeirra á leigumarkaðinn. Gögn frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) sýna þó að þessi félög eru aðeins lítill hluti af markaðnum í heild.

Heimild: Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun áætlar að um 50 þúsund heimili séu í útleigu og að einstaklingar standa að baki um 60% leiguhúsnæðis á Íslandi. Markaðsdrifin félög eiga hins vegar um 12% markaðarins, niðurgreidd félög um 4% og sveitarfélög og námsmannaíbúðir hvort um sig um 6%.

Tölur um fjölda leiguíbúða sýna jafnframt stöðu stærstu einkaaðila á markaðnum. Í árslok 2025 áttu íbúðafélögin Alma og Ívera samanlagt um 2.708 íbúðir. Til samanburðar áttu Félagsbústaðir 3.177 íbúðir og Bjarg 1.067 íbúðir.

Helstu áskoranirnar á leigumarkaði verða ekki raktar til einstakra hópa leigusala heldur beinast þær að markaðnum í heild sinni. Þar skiptir til að mynda máli er að tryggja stöðugra framboð húsnæðis, auka öryggi leigjenda og stuðla að heilbrigðum húsnæðismarkað til lengri tíma litið.

Ef markmiðið er að bæta leigumarkaðurinn þarf að tryggja að ólík rekstrarform geti þrifist á markaðnum. Útleiga einstaklinga er mikilvægur hluti markaðarins en er eðli máls samkvæmt mjög fjölbreytt. Þar getur verið um að ræða útleigu herbergja og aukaíbúða, tímabundna útleigu, útleigu til tengdra aðila auk hefðbundinnar langtímaútleigu. Ekki er því allt húsnæði í eigu einstaklinga sambærilegt hvað varðar aðgengi fyrir almenna leigjendur. Sama á að hluta til við um félagslegt húsnæði. Slíkt húsnæði gegnir mikilvægu hlutverki en aðgengi að því er bundið skilyrðum og stendur því ekki öllum heimilum á leigumarkaði til boða. Markaðsdrifin leigufélög gegna að þessu leyti öðru hlutverki. Þau hafa langtímaútleigu að atvinnustarfsemi og bjóða húsnæði á almennum markaði án sambærilegra skilyrða um tekjur, eignir eða félagslega stöðu. Þau geta þannig stuðlað að stöðugra framboði á almennum leigumarkaði.

Við breytingar á regluverki þarf ávallt að horfa til áhrifa á framboð. Aðgerðir sem bæta eiga stöðu leigjenda geta haft öfug áhrif ef þær draga úr hvata til fjárfestingar og langtímaútleigu. Fækki leiguíbúðum eykst þrýstingur á leiguverð, að öðru óbreyttu, og valkostum leigjenda fækkar. Langtímahagsmunir leigjenda felast því að tryggja nægt, fjölbreytt og stöðugt framboð leiguhúsnæðis óháð rekstrarformum.