Í umræðu um leigumarkaðinn hefur stundum verið gefið í skyn að markaðsdrifin leigufélög séu ráðandi afl á markaðnum, beri meginábyrgð á hækkandi leiguverði og skili jafnvel „ofurhagnaði“. Gögn sýna þó að sú mynd er oft einfölduð og að mörgu leyti röng.
Mýta 1: Leigufélögin ráða leigumarkaðinum
Samkvæmt gögnum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) eiga markaðsdrifin leigufélög aðeins um 12% leiguhúsnæðis á Íslandi. Einstaklingar eru hins vegar langstærsti eigendahópurinn með um 60% markaðshlutdeild. Það stenst því ekki að halda því fram að leigufélög „ráði“ leigumarkaðinum þegar nær meiri hluti húsnæðis eru í eigu einstaklinga. Verðþróun og staða leigumarkaðarins mótast fyrst og fremst af almennu framboði og eftirspurn, vaxtastigi og ákvörðunum þúsunda smærri eigenda.
Heimild: Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun
Mýta 2: Leigufélög skila „ofurhagnaði“
Ein staðhæfingin í umræðunni er að markaðsdrifin leigufélög skili „ofurhagnaði“ á kostnað leigjenda. Slík umræða byggir þó á misskilningi um reikningshald fasteignafélaga.
Í ársreikningum fasteignafélaga getur bókfærður hagnaður orðið mikill vegna matsbreytinga á fasteignum. Slíkar breytingar endurspegla hækkun á verðmati eigna en fela ekki í sér að sambærilegt handbært fé hafi orðið til í rekstrinum. Sömu reikningshaldsreglur gilda bæði um markaðsdrifin og niðurgreidd leigufélög. Matsbreytingar hafa því sömu áhrif á hagnað félaga á borð við Félagsbústaði og hefur leitt til þess að þau niðurgreidd leigufélög skila sama „ofurhagnaði“ og þau markaðsdrifnu. Eftir að leiðrétt hefur verið fyrir matsbreytingum og áhrifum dótturfélaga kemur í ljós að stór hluti þessa hagnaðar sem er skráður í ársreikningum er ekki tilkominn vegna hefðbundins rekstrarhagnaðar heldur vegna fyrr nefndra þátta samanber meðfylgjandi mynd.
Heimild: Samstæðuársreikningar Íveru og Ölmu íbúðafélags og ársreikningar Félagsbústaða og Bjargs fyrir árið 2025.
Mýta 3: Leiguverð hefur étið upp kaupmátt
Í umræðunni hefur því verið haldið fram að hækkandi leiguverð hafi „étið upp kaupmátt“ launafólks. Þegar horft er á þróun síðasta áratugar í heild benda gögn þó til þess að laun hafi að meðaltali haldið í við leiguverð.
Milli 2015 og 2025 hækkaði launavísitala um 109% á meðan vísitala leiguverðs hækkaði um 107%. Launavísitala verkafólks hækkaði hins vegar meira á sama tímabili eða um 123%. Fyrrgreindar vísitölubreytingar gefa til kynna að leiguverð í hlutfalli við laun sé að jafnaði lægra en fyrir tíu árum og þá sérstaklega þegar horft er til launaþróunar verkafólks. Á sama tíma hækkaði vísitala húsnæðisverðs um 157% sem þróast oft með sambærilegum hætti og leiguverð þar sem báðar vísitölur ráðast af framboði, eftirspurn og vaxtastigi. Launavísitala hefur í heildina haldið í við vísitölu leiguverðs og í tilviki verkafólks hefur hún aukist umfram leiguverð á tímabilinu. Á móti hafa þessar launavísitölur ekki haldið í við vísitölu íbúðaverðs á tímabilinu.
Heimild: Hagstofa Íslands og Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun
Staðreynd: Framboð skiptir mestu máli
Leiguverð ræðst fyrst og fremst af jafnvægi framboðs og eftirspurnar á húsnæðismarkaði. Á meðan uppbygging húsnæðis heldur ekki í við fólksfjölgun og aukna eftirspurn verður áfram þrýstingur á leiguverð þar sem meiri samkeppni er um hverja íbúð. Til lengri tíma er aukið framboð húsnæðis líklegasta leiðin til að bæta stöðu leigjenda. Til þess þarf umræðan um leigumarkaðinn að byggjast á gögnum, samhengi og heildarmynd fremur en einföldum slagorðum.