Mýtur og staðreyndir um leigufélög

10/09/2026 | Fréttir

Í umræðu um leigumarkaðinn hefur stundum verið gefið í skyn að markaðsdrifin leigufélög séu ráðandi afl á markaðnum, beri meginábyrgð á hækkandi leiguverði og skili jafnvel „ofurhagnaði“. Gögn sýna þó að sú mynd er oft einfölduð og að mörgu leyti röng.

Mýta 1: Leigufélögin ráða leigumarkaðinum

Samkvæmt gögnum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) eiga markaðsdrifin leigufélög aðeins um 12% leiguhúsnæðis á Íslandi. Einstaklingar eru hins vegar langstærsti eigendahópurinn með um 60% markaðshlutdeild. Það stenst því ekki að halda því fram að leigufélög „ráði“ leigumarkaðinum þegar nær meiri hluti húsnæðis eru í eigu einstaklinga. Verðþróun og staða leigumarkaðarins mótast fyrst og fremst af almennu framboði og eftirspurn, vaxtastigi og ákvörðunum þúsunda smærri eigenda.

Heimild: Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun

Mýta 2: Leigufélög skila „ofurhagnaði“

Ein staðhæfingin í umræðunni er að markaðsdrifin leigufélög skili „ofurhagnaði“ á kostnað leigjenda. Slík umræða byggir þó á misskilningi um reikningshald fasteignafélaga.

Í ársreikningum fasteignafélaga getur bókfærður hagnaður orðið mikill vegna matsbreytinga á fasteignum. Slíkar breytingar endurspegla hækkun á verðmati eigna en fela ekki í sér að sambærilegt handbært fé hafi orðið til í rekstrinum. Sömu reikningshaldsreglur gilda bæði um markaðsdrifin og niðurgreidd leigufélög. Matsbreytingar hafa því sömu áhrif á hagnað félaga á borð við Félagsbústaði og hefur leitt til þess að þau niðurgreidd leigufélög skila sama „ofurhagnaði“ og þau markaðsdrifnu. Eftir að leiðrétt hefur verið fyrir matsbreytingum og áhrifum dótturfélaga kemur í ljós að stór hluti þessa hagnaðar sem er skráður í ársreikningum er ekki tilkominn vegna hefðbundins rekstrarhagnaðar heldur vegna fyrr nefndra þátta samanber meðfylgjandi mynd.

Heimild: Samstæðuársreikningar Íveru og Ölmu íbúðafélags og ársreikningar Félagsbústaða og Bjargs fyrir árið 2025.

Mýta 3: Leiguverð hefur étið upp kaupmátt

Í umræðunni hefur því verið haldið fram að hækkandi leiguverð hafi „étið upp kaupmátt“ launafólks. Þegar horft er á þróun síðasta áratugar í heild benda gögn þó til þess að laun hafi að meðaltali haldið í við leiguverð.

Milli 2015 og 2025 hækkaði launavísitala um 109% á meðan vísitala leiguverðs hækkaði um 107%. Launavísitala verkafólks hækkaði hins vegar meira á sama tímabili eða um 123%. Fyrrgreindar vísitölubreytingar gefa til kynna að leiguverð í hlutfalli við laun sé að jafnaði lægra en fyrir tíu árum og þá sérstaklega þegar horft er til launaþróunar verkafólks. Á sama tíma hækkaði vísitala húsnæðisverðs um 157% sem þróast oft með sambærilegum hætti og leiguverð þar sem báðar vísitölur ráðast af framboði, eftirspurn og vaxtastigi. Launavísitala hefur í heildina haldið í við vísitölu leiguverðs og í tilviki verkafólks hefur hún aukist umfram leiguverð á tímabilinu. Á móti hafa þessar launavísitölur ekki haldið í við vísitölu íbúðaverðs á tímabilinu.

Heimild: Hagstofa Íslands og Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun

Staðreynd: Framboð skiptir mestu máli

Leiguverð ræðst fyrst og fremst af jafnvægi framboðs og eftirspurnar á húsnæðismarkaði. Á meðan uppbygging húsnæðis heldur ekki í við fólksfjölgun og aukna eftirspurn verður áfram þrýstingur á leiguverð þar sem meiri samkeppni er um hverja íbúð. Til lengri tíma er aukið framboð húsnæðis líklegasta leiðin til að bæta stöðu leigjenda. Til þess þarf umræðan um leigumarkaðinn að byggjast á gögnum, samhengi og heildarmynd fremur en einföldum slagorðum.

Markaðsdrifin leigufélög eru lítill hluti markaðarins

10/09/2026 | Fréttir

Umræða um íslenskan leigumarkað hefur undanfarin ár oft snúist um markaðsdrifin leigufélög og áhrif þeirra á leigumarkaðinn. Gögn frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) sýna þó að þessi félög eru aðeins lítill hluti af markaðnum í heild.

Heimild: Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun áætlar að um 50 þúsund heimili séu í útleigu og að einstaklingar standa að baki um 60% leiguhúsnæðis á Íslandi. Markaðsdrifin félög eiga hins vegar um 12% markaðarins, niðurgreidd félög um 4% og sveitarfélög og námsmannaíbúðir hvort um sig um 6%.

Tölur um fjölda leiguíbúða sýna jafnframt stöðu stærstu einkaaðila á markaðnum. Í árslok 2025 áttu íbúðafélögin Alma og Ívera samanlagt um 2.708 íbúðir. Til samanburðar áttu Félagsbústaðir 3.177 íbúðir og Bjarg 1.067 íbúðir.

Helstu áskoranirnar á leigumarkaði verða ekki raktar til einstakra hópa leigusala heldur beinast þær að markaðnum í heild sinni. Þar skiptir til að mynda máli er að tryggja stöðugra framboð húsnæðis, auka öryggi leigjenda og stuðla að heilbrigðum húsnæðismarkað til lengri tíma litið.

Ef markmiðið er að bæta leigumarkaðurinn þarf að tryggja að ólík rekstrarform geti þrifist á markaðnum. Útleiga einstaklinga er mikilvægur hluti markaðarins en er eðli máls samkvæmt mjög fjölbreytt. Þar getur verið um að ræða útleigu herbergja og aukaíbúða, tímabundna útleigu, útleigu til tengdra aðila auk hefðbundinnar langtímaútleigu. Ekki er því allt húsnæði í eigu einstaklinga sambærilegt hvað varðar aðgengi fyrir almenna leigjendur. Sama á að hluta til við um félagslegt húsnæði. Slíkt húsnæði gegnir mikilvægu hlutverki en aðgengi að því er bundið skilyrðum og stendur því ekki öllum heimilum á leigumarkaði til boða. Markaðsdrifin leigufélög gegna að þessu leyti öðru hlutverki. Þau hafa langtímaútleigu að atvinnustarfsemi og bjóða húsnæði á almennum markaði án sambærilegra skilyrða um tekjur, eignir eða félagslega stöðu. Þau geta þannig stuðlað að stöðugra framboði á almennum leigumarkaði.

Við breytingar á regluverki þarf ávallt að horfa til áhrifa á framboð. Aðgerðir sem bæta eiga stöðu leigjenda geta haft öfug áhrif ef þær draga úr hvata til fjárfestingar og langtímaútleigu. Fækki leiguíbúðum eykst þrýstingur á leiguverð, að öðru óbreyttu, og valkostum leigjenda fækkar. Langtímahagsmunir leigjenda felast því að tryggja nægt, fjölbreytt og stöðugt framboð leiguhúsnæðis óháð rekstrarformum.